קטגוריה: השקעות בנדל"ן

כל משקיע בשוק ההון חולם להשקיע במניה שכולם מדברים על הביצועים שלה – לפני שכולם התחילו לדבר…

מי מאיתנו לא היה רוצה לחזור בזמן ולקנות מניות של טסלה, אפל, גוגל, או שאר חברות טכנולוגיה ולעשות רווח של עשרות ואף מאות אחוזים בזמן קצר.

הבעיה היא, שכשאנחנו שומעים על המניות האלה זה בדרך כלל מאוחר מידי.

זו הסיבה שתמיד יש באזזז סביב הנפקות של חברות טכנולוגיה שכבר קנו לעצמן שם, וימי ההנפקה מתאפיינים ב"התנפלות" על המניות, עליית ערך מהירה ואז התאזנות.

בשורה התחתונה, משקיעים רבים שצברו ידע בשוק ההון מוצאים את עצמם ממצים את הידע על בחירת תעודת סל או קרנות מחקות בהיעדר מידע עדכני ורלוונטי עבור השקעת ערך אמיתית.

אף על פי שנדמה שהחלום הישראלי על בית עם גינה הוא חלום של משקי בית רבים, יש לא מעט שמוותרים עליו גם אם יש ברשותם מגרש. החששות האלה מובנים: בנייה של בית פרטי היא ניצוח על תזמורת של בעלי מקצוע מתחומים שונים, תזמון התחלה וסיום של שלבים שונים, תמרון בין רשויות להתקדמות בפועל – וכל אלו כשהאדם הפרטי שבונה את ביתו אינו מומחה בתחום, וסביר להניח שבונה את ביתו בפעם הראשונה.

אבל בניית בית פרטי בישראל לא חייבת להיות ארוכה, מתישה ומלאה בחריגות. התרחיש שבו קבלנים נעלמים באמצע הבנייה ומותירים את הלקוחות אובדי עצות לא חייב להתממש. יש אפשרות אחרת: חוזה אחד מול חברה אחת, שמרכזת את כל מה שאתם צריכים כדי לבנות את הבית שלכם. אתם כבר לא צריכים להתפשר ולקנות בית מוכן שהוא לא בדיוק מה שרציתם, רק כי אין לכם יכולת או רצון להתמודד עם תהליך הבנייה. 

לוחות זמנים – הקושי העיקרי

ההתמודדות המשמעותית ביותר בתהליך הבנייה היא לוחות הזמנים. בעלי המקצוע השונים תלויים זה בעבודתו של זה. הם צריכים להיות מתוזמנים היטב, וכשאחד מהם מתעכב, מסיבות שונות, ההשלכות של העיכוב משליכות על כל האחרים, ועבור משפחה הבונה את ביתה מדובר בסכומי כסף משמעותיים.

ראשית, התארכות משך הבנייה מתבטאת במובן מאליו – מגורי המשפחה בדיור חלופי עד השלמת הבנייה – אך לא רק. אם מדובר בבניית בית שעתיד להימכר, או אם מתוכננת בו יחידת דיור שעתידה להכניס כסף – כל עיכוב משמעותו אובדן הכנסה פוטנציאלית.

למעשה, כל זמן שהמגרש עומד ריק, בעל הזכויות במגרש מפסיד הן את התשואות העתידיות, הן את הריביות ולבסוף, הפגיעה המשמעותית ביותר היא בזמן שלו עצמו – וכל אלו מסתכמים במאות אלפי שקלים.

אמנות התיאום – מי מפקח ומנהל את הפרויקט שלך?

בעלי בתים רבים מעידים על כך שבשלב מסוים תהליך הבנייה השתלט על שגרת חייהם, והם הפסיקו את עבודתם הרגילה והתחילו לעבוד בניהול הפרויקט. הצורך להיות נוכח פיזית באתר הבנייה, שלא תמיד נמצא בסמיכות למקום המגורים או למקום העבודה הקבועים מיתרגם לימי חופשה אבודים, או במילים אחרות – הפסד כלכלי. כשעובדים מול חברה אחת שמעמידה מנהל לפרויקט, ומולו מתנהל כל התהליך התיאום, הבקרה והפיקוח, והוא אמון על ניהול בעלי המקצוע ודיווח שוטף, הלקוח יכול להמשיך את שגרת יומו בידיעה שהפרויקט מתנהל על פי לוחות זמנים שנקבעו.    

"אחרי שנים בעולם הבנייה, הבנתי שאחד הכשלים הגדולים בתהליך הבנייה הפרטית למגורים, בהנחה שנמצאו כל אותם אנשי המקצוע הדרושים, הוא התיאום ביניהם", מסביר אלרם יוסיאן, הבעלים של חברת יוסיאן בילדינגס, את הנחת היסוד שהובילה אותו להקים את החברה, "בניית בית פרטי מצריכה תכנית אב גדולה, הדומה מאוד לבניית בניין למגורים, אך הנפח שלה הוא קטן יותר. בעלי המגרשים חסרי ניסיון, וכשהם עומדים מול הצורך לתכנן הם מפספסים פרטים. ואם הם לא מפספסים פרטים – הם משלמים יותר על כל שלב ושלב בדרך".

אין חריגות תקציב, ואפילו חוסכים כסף

"כל אנשי התכנון והבנייה: מהנדסים, מפקחים, אדריכלים, קבלנים ויועצים מקצועיים – כולם מועסקים אצלנו בחברה, עובדה המאפשרת להוציא לפועל את הבנייה ולנהל אותה בצורה מושלמת. אנחנו פועלים כמקשה הומוגנית אחת, עם סנכרון מקצועי בין כל הגורמים השונים, ויש לכך יתרון עצום שמסתכם במאות אלפי שקלים שאנו חוסכים עבור הלקוח. יתרה מכך, לחברה בעלת נפח פעילות רחב יש כוח קנייה עצום ומכאן גם מחירים שונים מאלו שמקבלים לקוחות פרטיים, בכל הנוגע לרמות גימור (מרצפות, חדרים רטובים, סוגי אלומיניום ועוד). בזכות השיטה המקצועית של פתרון למעטפת מלאה וכן בזכות כוח הקנייה הגדול – החברה יודעת להתחרות על המחיר הטוב ביותר שקיים כיום בשוק הישראלי.  

"ההתחייבות שלנו ללוחות זמנים לכלל הפרויקט מול הלקוח עומדת לנגד עינינו בכל רגע נתון, ואנחנו יודעים לתת מענה מידי ופתרונות לכל עיכוב, מה גם שהתכנון הראשוני והמלא של כל התהליך מונע את העיכובים מלכתחילה.      

"כשאני נפגש עם בעלי מגרשים, הם תמיד חוששים", מספר יוסיאן, "כל ישראלי מכיר, ובדרך כלל מקרבה ראשונה, את הסיפורים על קבלנים שנעלמו באמצע בניית השלד, או על התחייבויות לכתב כמויות שלא מומשו במלואן וגרמו לעיכובים במקרה הטוב, או להפסדים כספיים במקרה הגרוע יותר. רוב הלקוחות שלנו הם אנשים מן היישוב, שבית החלומות שלהם הוא הפרויקט של החיים שלהם. אנחנו כאן כדי לעבוד בהגשמת החלום, ולהפוך את הדרך לכמה שיותר חלקה, עם כמה שפחות הפתעות. מבחינתי לקוח מרוצה הוא כרטיס הביקור שלי לכל מקום שאליו נגיע, ומהסיבה הזו אנו שמים דגש על איכות בנייה לצד שירות צמוד שהלקוח מקבל לאורך כל הפרויקט – עד לקבלת מפתח".

הדרך אל הגשמת חלום הבית הישראלי רצופה קשיים ומהמורות. כדי להגיע לשלב שבו שותים קפה של בוקר או כוס יין של ערב בחצר יש לנצח על תזמורת של בעלי מקצוע שונים, לתמרן בין חזון לביורוקרטיה, לנהל אילוצים בשטח – ואדם מן היישוב שבונה את ביתו אינו מנהל פרויקטים מומחה בעולם הבנייה, ואינו בקיא ברזי עולם הנדל"ן.

אז מהן התחנות החשובות שבהן עלולים להתעורר קשיים בתהליך בניית בית פרטי? קיבצנו עבורכם את אבני הדרך העיקריות שבהן נתקלים כשבונים בית פרטי:

היתר בנייה

צמד המילים האלה מגלם בתוכו שלל בעלי מקצוע ובהם מודד, יועץ קרקע, אדריכל, מהנדס (קונסטרוקטור) יועצים מכל סוג, פעילות מול הרשות המקומית ומול ועדת תכנון ובנייה, ועוד. מה קודם? מה אחר כך? בעלי מגרשים רבים מוצאים עצמם מוותרים מראש על התהליך ומותירים מגרשים שוממים רק כי ההתמודדות מול הביורוקרטיה מרתיעה אותם.   

בחירת בעלי מקצוע

כמה בעלי מקצוע בונים בית אחד? קבלן שלד, קבלן איטום, קבלן חשמל, קבלן אינסטלציה, קבלן גגות, קבלן מיזוג, קבלן טיח, קבלן ריצוף, קבלן אלומיניום, קבלן צבע, מסגר, קבלן פיתוח – ועוד לא אמרנו מילה על פנים הבית: ריצוף, כלים סניטריים, מטבח (נגרות וחיפויים), ניקיון בתום הבנייה והרשימה עוד ארוכה מאוד.

פיקוח על העבודה

כל אחד מן השלבים שמנינו עד כה דורש פיקוח. איך תדעו שתוכנית האיטום שהוצעה לכם תואמת את הצרכים המדויקים שלכם? איך תדעו שתוכנית החשמל עומדת בכל התקנים? איך תדעו לבחון את טיב החומרים שבהם כל אחד מן הקבלנים עושה שימוש – האלומיניום, הריצוף, הטיח? כל אחד מבעלי המקצוע עושה את העבודה הכי טובה שהוא יודע לעשות, אבל כשמשפחה בונה את ביתה פעם אחת בחיים, לא תמיד יש לה את הכלים לדעת מהי איכות העבודה עוד בזמן הבנייה, כשאפשר לתקן ליקויים לפני הכניסה אל הבית.

תקציב

העבודה מול ריבוי בעלי מקצוע, בקצב שאינו תמיד שוטף עקב הצורך בתיאום ביניהם ועקב תלותם זה בזה, יכולה להעלות צרכים חדשים ואירועים בלתי צפויים – בלת"מים. כל שינוי, חריגה, סטייה מהתכנון הראשוני ומלוח הזמנים – כל אחד מאלו עשוי לגרור הוצאות נוספות, וכשמדובר בבנייה – מדובר בעשרות אלפי שקלים, לעיתים גם מאות אלפים. גם אם "משאירים בצד" כסף לטובת אירועים חריגים, לא תמיד אפשר לדעת מה יקרה תוך כדי התהליך.

ביטחון בזמנים

כמה זמן יעבור מרגע שיגיע המודד לבנות את המגרש ועד שתקבעו מזוזה על משקוף הכניסה לבית? האם מישהו מבין בעלי המקצוע השונים יכול לערוב לכם על לוח זמנים כולל? לכל אחד מבעלי המקצוע יש חלק מסוים שעליו הוא אחראי, ואין לו יכולת להשפיע על קצב העבודה של האחר. אם אחד מן הקבלנים מתעכב, הוא גורר שרשרת עיכובים של כל הבאים אחריו, וכל אחד מהם, בנפרד, עשוי לגרום עיכוב משלו. 

הפתרון – בית אחד, עד שתיכנסו הביתה

"אחרי שנים ארוכות בעולם הבנייה, הבנתי שיש מצוקה אמיתית בקרב אנשים פרטיים שרוצים לבנות את בית החלומות של משפחתם, ולא יודעים איך ואיפה להתחיל", מספר אלרם יוסיאן, הבעלים של חברת יוסיאן בילדינגס. "הניסיון שצברתי עם השנים, ההבנה העמוקה שרכשתי בתהליכים הביורוקרטיים ברשויות ובתהליכים המנהליים וההנדסיים, הובילו אותי להכרה בצורך ולפיתוח הפתרון: ליווי צמוד של בעלי מגרשים, מרגע ההחלטה על בניית בית, ועד הכניסה אליו. חברת יוסיאן בילדינגס מלווה את המשפחות הבונות את ביתן לאורך כל הדרך: משלבי הוצאת ההיתרים כולל ייצוג מול הרשויות, דרך רמת התכנון האדריכלי וכלה ברמת הביצוע.

"המעטפת המקיפה שאנחנו מעניקים כוללת מסגרת תקציבית המוגדרת מראש בהתאם לאפשרויות ולצרכים של כל לקוח באופן אישי, תכנון אדריכלי, תכנון גמר, בחירת בעלי המקצוע, פיקוח על העבודה, והכל תוך התחייבות ללוח זמנים. הלקוחות שלנו מכירים אדם אחד ומולו הם מנהלים את כל ההתקשרות הנוגעת לבניית הבית, בכל אחד ואחד מן התחומים. במקום להתנהל מול עשרות בעלי מקצוע וגורמים מנהליים – אנחנו מציעים שקט נפשי מוחלט, שקיפות מלאה, היצמדות לתקציב וללוח זמנים.

"הלקוחות שלנו נהנים מחיסכון עצום בזמן ובכסף: הן בקיצור תהליכי קבלת היתרי הבנייה, הן בקיצור זמן הבנייה, והן בזמן הפרטי שלהם-עצמם. הלקוחות שלנו לא צריכים לוותר על ימי עבודה כדי לפקח בשטח על העבודה – אנחנו עושים זאת בשבילם. כוח הקנייה הגדול שלנו כחברה מאפשר לנו להציע את כל השירותים במחירים שאדם פרטי לא יכול להשיג, ולכן, הלקוחות שלנו מקבלים את המעטפת המושלמת לבניית בית – בלי לשלם יותר".