הנהירה של הסינים בעקבות משבר הנדל"ן המקומי לארה"ב
משבר הנדל"ן בסין
בשנים האחרונות, סין מתמודדת עם משבר נדל"ן חמור שמאיים לסחוף את כל כלכלתה לאחור. צמיחה כלכלית שהתמתנה, מחנק אשראי של היזמים, האוכלוסייה המצטמקת, כוח האדם המזדקן ושיעורי האבטלה בקרב הצעירים הנוסקים, הן בין יתר הסיבות. ב-2023 נרשמה ירידה של 58% בהתחלות הבנייה החדשות לעומת 2019 מ-1,515 מיליון מ"ר ל-637 מיליון מ"ר, ומכירות הדירות רשמו ירידה של 6.5%, לפי בנק השקעות סיני Dongxing Securities. במקביל חברות הנדל"ן מתמודדות עם חובות אג"ח בהיקפים של כ-125 מיליארד דולר בין 2023-2020, לפי visual capitalist.
בסוף ינואר 2024, החליט בית המשפט בהונג קונג על פירוקה של חברת יזמות הנדל"ן China Evergrande מהגדולות במדינה, לאחר שנכשלה להתמודד עם חובות של כ-300 מיליארד דולר. מדובר בתמרור אזהרה חמור, שמעלה את החשש לגלי הדף שלא ישפיעו רק על סין, אלא גם על מדינות נוספות. אמנם, על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הסינית ב-2023 התמ"ג ב-2023 רשם עלייה של כ-5.2% לעומת 2022 אז נרשמה עלייה של 3% בלבד, אך עדיין מדובר בנתונים פושרים לעומת העשור האחרון במיוחד אם בוחנים את שנת 2021 אז נרשמה עלייה של 8.45% בתמ"ג, והחשש שגם לא את כל הנתונים על המשבר אנו רואים כעת.
הסינים חוזרים לארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות
הבוץ הנדל"ני בו נמצאת סין, משפיע גם על משקיעי הנדל"ן המקומיים שמחפשים אלטרנטיבות מחוץ לבית. אחרי שנים של דעיכה, אנחנו עדים לקאמבק של משקיעי הנדל"ן הסינים שחוזרים שוב להשקיע במספרים גדולים יותר בשוק הנדל"ן של ארה"ב. אם חוזרים לאחור, בין 2018-2014, הרוכשים והמשקיעים הסינים הוציאו מדי שנה יותר מ-20 מיליארד דולר על רכישת נכסים בארה"ב, כאשר ב-2017 המספרים האלה הגיעו לרמות שיא של 31.7 מיליארד דולר, לפי איגוד סוכני הנדל"ן האמריקאי (NAR). אחרי שנים קשות שכללו משברים עולמיים ואי וודאות, 2023 מסמנת את שנת המפנה ואת חזרתם של המשקיעים הסינים בארה"ב, שמספרם הגיע לכ-11,000 כמעט כפול מ-2022.
הקונים הסינים - כוח משמעותי בשוק הנדל"ן האמריקאי
הקונים הסינים היוו ב-2023 כ-13% מרוכשי הנכסים הזרים בארה"ב, נתון שהוא יותר מכפול מ-2022-2021 והופך אותם לקבוצת הקונים הזרה הגדולה ביותר שמגיעה מחוץ למדינה, כשאחריהם מגיעות מקסיקו עם 11%, קנדה עם 10% והודו עם 7%.
יתרונות
- הזרמת הון משמעותית לשוק הנדל"ן האמריקאי
- יצירת ביקושים חדשים בשוק
- השקעות בנכסי יוקרה ואזורים מתפתחים
חסרונות
- עליית מחירי הדיור באזורים מבוקשים
- מתחים פוליטיים והגבלות אפשריות
- תלות בשינויים במדיניות הממשל האמריקאי
שוק הנדל"ן של פלורידה מול המשקיעים הסינים
אם בוחנים את המדינות האהובות ביותר על הקונים הזרים, הרי שניתן לראות שפלורידה מככבת בפסגה כש-23% מהבתים במדינה נמכרים לקונים שבאים מחוץ למדינה, קליפורניה ניצבת במקום ה-2 יחד עם טקסס עם 12%, אחריהן צפון קרוליינה ואריזונה עם 4%, לפי NAR.
התפלגות הקונים הזרים במדינות ארה"ב
אם בוחנים זאת לעומק, מחיר הרכישה החציוני של המשקיעים ורוכשי הנדל"ן הסיני ב-2023 עמד על כ-723,000 דולר לעומת 470,600 דולר ב-2022. מגמה שמצביעה בבירור שהם מכוונים לשוק דירות היוקרה ובאזורים המבוקשים יותר.
2023 מסמנת גם שינוי גישה בקרב הרוכשים הסינים, שבניגוד לשנים עברו במהלכן הם בעיקר רכשו בתים להשקעה בלי כוונה אמיתית להשתקע במדינה, עתה יותר ויותר מהם מתכננים להפוך לתושבים ואזרחים אמריקאיים. אם כי לא כולם אוהבים את המגמה שהולכת ומתעצמת. כי עוד במאי האחרון, בין היתר על רקע התמודדותו על תפקיד המועמד של המפלגה הרפובליקנית לנשיאות (ממנו פרש בינואר האחרון), מושל פלורידה, רון דסנטיס, אישר הצעת חוק המגבילה מכירות נדל"ן מסוימות לאזרחים סינים ברחבי פלורידה. חוק שנועד לטענתו להתמודד עם "ההשפעה המרושעת של המפלגה הקומוניסטית הסינית בפלורידה", ושיצר אי ודאות ותחושה של אפליה בקרב הקונים הסינים.
המאבק המשפטי בפלורידה
בשבועות האחרונים, אחרי שמספר ערכאות שיפוטיות במדינת פלורידה סירבו להיעתר לבקשת ארגוני זכויות ומספר קונים סינים שהגישו בקשה צו מניעה נגד אכיפת החוק, בית המשפט לערעורים בארה"ב קבע כי החוק לא יאכף על הקונים עד לבירור תוצאות התיק בבית המשפט המדינתי.
צריך להבין שיש כאן משמעויות אדירות מבחינת הכלכלה והנדל"ן לא רק של פלורידה, אלא של מדינות נוספות רפובליקניות בארה"ב שמביטות מהצד על הנעשה ומתחממות על הקווים, ביניהן טקסס, לואיזיאנה ואלבמה, אשר שוקלות גם הן לבצע צעדים דומים.
סיכום ומבט לעתיד
בזמנים בהם שוק הנדל"ן הסיני בצרות, יותר ויותר משקיעים מוצאים את ארה"ב כמקום מפלט. מאז 2008 מספר המשקיעים הסינים גדל דרמטית והביא גם לעלייה של מחירי הדיור ולייצר ביקושים חזקים. המשקיעים הסינים צפויים להגדיל את ההשקעות שלהם בשוק הנדל"ן האמריקאי, בשל הרצון העז שלהם לייצר פיזור בתיק הנכסים שחלק גדול ממנו מרוכז בנכסי נדל"ן בסין. ייתכן שהממשל האמריקאי יגביל או יחסום לחלוטין, את האפשרות של משקיעים סינים לרכוש נכסי נדל"ן בארה"ב, כחלק מההגבלות שהוא מטיל בנושא אפשרות של חברות סיניות ומשקיעים סינים לפעול בארה"ב.
מעוניין להשקיע? השאיר פרטים
אולי יעניין אותך עוד
5 אסטרטגיות להשקעה מניבה בנדל״ן מסחרי בארה״ב ב-2025
גילוי 5 שיטות חדשניות למקסום תשואות בנדל״ן מסחרי, תוך ניצול מגמות שוק עכשוויות והימנעות מטעויות נפוצות שעולות למשקיעים מיליונים.
אלון כהן, יועץ השקעות נדל״ן
איך לקבל מימון אטרקטיבי לעסקאות נדל״ן בארה״ב גם ללא אזרחות
מדריך מקיף על אפשרויות המימון העומדות בפני משקיעים ישראלים בארה״ב, כולל טיפים מעשיים להשגת ריביות נמוכות ותנאים עדיפים מבנקים אמריקאים.
מיכל לוי, מומחית למימון נדל״ן חוצה גבולות
חוקי המס החדשים בפלורידה: הזדמנויות למשקיעים ישראלים
ניתוח מעמיק של השינויים האחרונים בחוקי המס בפלורידה ואיך משקיעים זרים יכולים לנצל אותם. כולל דוגמאות מספריות והשוואה למדינות פופולריות אחרות.
דוד אברהמי, רו״ח מומחה למיסוי בינלאומי
5 אסטרטגיות להשקעה מניבה בנדל״ן מסחרי בארה״ב ב-2025
אלון כהן, יועץ השקעות נדל״ן
איך לקבל מימון אטרקטיבי לעסקאות נדל״ן בארה״ב גם ללא אזרחות
מיכל לוי, מומחית למימון נדל״ן חוצה גבולות
השקעות נדל"ן בארה"ב הן אחת מהאפשרויות הפופולריות והמשתלמות ביותר עבור משקיעים מכל רחבי העולם. למרות שייתכן כי רבים חושבים ששוק הנדל"ן האמריקאי פתוח בעיקר לאזרחים ולתושבי קבע, למעשה גם משקיעים שאינם בעלי אזרחות אמריקאית יכולים לקבל מימון אטרקטיבי לעסקאות נדל"ן. המפתח לקבלת מימון כזה טמון בהבנת האפשרויות הקיימות בשוק ובזיהוי הגורמים החשובים שיכולים להבטיח את הצלחת העסקה. הנה מספר דרכים לקבל מימון אטרקטיבי, גם אם אינך אזרח אמריקאי.
1. שימוש במוסדות פיננסיים בינלאומיים
אחת מהאפשרויות הראשונות למשקיעים ללא אזרחות אמריקאית היא לפנות לבנקים או למוסדות פיננסיים בינלאומיים המציעים הלוואות לצורכי נדל"ן בארה"ב. מוסדות כאלה בדרך כלל פועלים במדינות רבות ומציעים תנאים אטרקטיביים למשקיעים שמעוניינים לבצע עסקאות בארה"ב. במקרים כאלה, תנאי המימון עשויים להיות טובים יותר ממסלולים מקומיים, תלוי בשיתוף הפעולה בין הבנקים במדינה שלך לבין הבנקים האמריקאיים.
2. הלוואות ממשקיעים פרטיים (Private Lenders)
במקום לפנות לבנקים הגדולים, ניתן לשקול הלוואות מגורמים פרטיים או מוסדות מימון פרטיים (Private Lenders). אלו הם משקיעים או חברות שמספקות מימון לעסקאות נדל"ן בתנאים גמישים יותר, ויכולים להיות סובלניים יותר כלפי משקיעים ללא אזרחות. היתרון כאן הוא שבדרך כלל תנאי המימון יכולים להיות פחות נוקשים, וניתן לקבל אישור מהיר יותר להלוואה. עם זאת, יש לזכור שהתנאים עשויים להיות מעט יותר יקרים או לכלול ריביות גבוהות יותר, ולכן יש לערוך השוואות בין ההצעות השונות.
3. מימון באמצעות הלוואות משותפות (Hard Money Loans)
הלוואות מסוג "Hard Money" הן הלוואות שניתנות בדרך כלל על ידי חברות פרטיות או לווים מוסמכים. הלוואות אלו מבוססות על ערך הנכס שנרכש ולא על דירוג האשראי של הלווה. מדובר באופציה טובה עבור משקיעים ללא אזרחות, במיוחד אם הנכס שברצונם לרכוש יש לו פוטנציאל עלייה בערך בזמן הקצר. היתרון של הלוואות אלו הוא שהתהליך בדרך כלל מהיר, אך החיסרון הוא שהריביות על הלוואות אלה עשויות להיות גבוהות יותר.
4. שיתוף פעולה עם שותף אמריקאי
דרך נוספת למשקיעים שלא מחזיקים באזרחות אמריקאית היא שיתוף פעולה עם שותף אמריקאי. על ידי יצירת שותפות עם משקיע אמריקאי, ניתן לגייס מימון באמצעות שמו של השותף, אשר יכול להקל על תהליך קבלת ההלוואה ולהפחית את המורכבויות המשפטיות. יתרון נוסף של שותפות כזו הוא שניתן לנצל את הידע המקומי של השותף לגבי השוק האמריקאי, מה שעשוי להוביל לעסקה רווחית יותר.
5. הלוואות FHA ו-VA (למגורים בלבד)
ההלוואות של FHA (Federal Housing Administration) ו-VA (Veterans Affairs) מיועדות בעיקר לאזרחים אמריקאיים ולתושבי קבע, אך ישנה אפשרות שהן יינתנו גם למשקיעים זרים בתנאים מסוימים, במידה ונכס הנדל"ן מיועד למגורים ולא להשקעה מסחרית. החיסרון במימון כזה הוא שמדובר בנכסים למגורים בלבד, ולכן לא ניתן להחיל את ההלוואות על נכסים מסחריים.
6. שימוש במימון דרך חברות נדל"ן
חברות נדל"ן שמציעות מימון מקומי במקביל למכירת נכסים עשויות להוות אפשרות נוספת. חברות אלו עשויות להציע הלוואות למשקיעים ללא אזרחות בתנאים נוחים, תוך סיוע בהבנת השוק המקומי והפחתת היכולות המשפטיות הנדרשות. בחלק מהמקרים, חברות נדל"ן מסוימות אפילו מספקות סיוע בהכוונה למקורות מימון חיצוניים שיכולים להקל על המשקיעים.
7. הלוואות מבתי השקעות (Investment Firms)
בתי השקעות אמריקאיים רבים מציעים ללקוחותיהם אפשרות לממן רכישות נדל"ן, גם למשקיעים שלא מחזיקים באזרחות אמריקאית. חברות אלו בדרך כלל מעניקות מימון בתנאים טובים יותר לעסקאות שמערבות נכסים באזורים עם פוטנציאל גידול ערך גבוה. חשוב לשים לב כי בדרך כלל תנאים אלה מצריכים הון עצמי גבוה יותר או נכס בעל פוטנציאל גבוה, אך עבור משקיעים מנוסים זו יכולה להיות אפשרות משתלמת.
חוקי המס החדשים בפלורידה: הזדמנויות למשקיעים ישראלים
דוד אברהמי, רו״ח מומחה למיסוי בינלאומי
>
פלורידה ממשיכה לבסס את עצמה כיעד מבוקש עבור משקיעים זרים, ובמיוחד משקיעים מישראל. השינויים האחרונים בחוקי המס במדינה עשויים להעניק יתרון משמעותי למשקיעים המתמקדים בנדל"ן, יזמות ובתחומים פיננסיים.
שינויים מרכזיים במיסוי נדל"ן מסחרי
אחד השינויים המרכזיים הוא הפחתת שיעור המס על הכנסה מדמי שכירות מסחריים – שינוי שמקל על משקיעים בנדל"ן מניב ומשפר את הרווחיות של השקעות מסחריות. בנוסף, חלה ירידה מסוימת במיסוי על העברת נכסים בתנאים מסוימים, דבר שיכול להוזיל עלויות לעסקאות נדל"ן גדולות.
היעדר מס הכנסה מדינתי - יתרון תחרותי
פלורידה, שלא כמו מדינות רבות אחרות בארה"ב, אינה גובה מס הכנסה מדינתי – יתרון שמעניק יתרון תחרותי לכל מי שמייצר הכנסה מהשקעות, כולל אזרחים זרים. יתרה מכך, מערכת המיסוי בפלורידה נחשבת פשוטה יחסית, ומעודדת משקיעים לבסס פעילות עסקית ארוכת טווח.
הזדמנויות למשקיעים ישראלים
עבור משקיעים ישראלים, מדובר בהזדמנות לשלב בין שוק אמריקאי דינמי לבין יתרונות מס שיכולים לשפר את התשואה הכוללת. ההסכמים בין ישראל לארה"ב מונעים כפל מס ברוב המקרים, וכאשר מצרפים לכך את האקלים העסקי הידידותי בפלורידה – נוצרת קרקע פורייה להשקעות חכמות.
פלורידה מובילה במדד הצמיחה בנדל"ן עם עלייה של 12.5% במחירי בתים
בום נדל"ן באוסטין: ביקוש גובר למגורים בסביבות ההייטק