הקרקע שחסרה לאמריקה: חלון הזדמנות חדש למשקיעים
בשלב שלפני הבולדוזרים

השקעות בנדל"ן מסחרי הן אחת מהדרכים הנפוצות להשגת תשואה גבוהה בארה"ב, במיוחד בעידן שבו התחרות בשוק מתגברת. בשנים האחרונות, השוק הנדל"ן עבר שינוי משמעותי בעקבות מגיפת הקורונה, עם תופעות כמו שינויים בתשואות השוק, שינוי בטעמים הצרכניים, והשפעות של מדיניות כלכלית שונה. עם זאת, שנת 2025 מציבה אתגרים חדשים למשקיעים, אך גם הזדמנויות שיכולות להניב תשואות מרשימות אם עושים זאת נכון. הנה חמש אסטרטגיות יעילות להשקעה בנדל"ן מסחרי בארה"ב בשנת 2025.

1. השקעה בנדל"ן "אחר" – תחום הנכסים המתמקד בטכנולוגיה וחדשנות

אחד הטרנדים הבולטים בשוק הנדל"ן המסחרי כיום הוא ההתמקדות בנכסים שמשרתים את מגמות העתיד, כמו טכנולוגיה וחדשנות. משרדים ופארקים טכנולוגיים, במיוחד במיקומים שבהם קיים חיבור חזק בין תעשיות טכנולוגיות, הם נכסים עם פוטנציאל עלייה משמעותי בשווי לאורך זמן. ככל שיותר חברות טכנולוגיות ומיזמים חוברים יחד, ישנה אפשרות לנצל את הצמיחה האזורית והחברות שיבחרו לפתח שם את מיזמיהם.

2. נכסים הממוקמים באזורים עירוניים משגשגים

השקעה בנדל"ן מסחרי בערים גדולות ומפותחות כמו ניו יורק, לוס אנג'לס, שיקגו ווסטנפון יכולה להיות רווחית במיוחד, גם בשנת 2025. בעוד ששוק המשרדים חווה ירידה בכמה תחומים, מרכזי הערים והאזורים החיוניים בעיר, שמשרתים חברות גדולות ועסקים מקומיים, נותרו יציבים. נכסים שיכולים לשלב בתוכם מגורמים כמו מסחר, משרדים, דירות ואזורי בילוי יכולים להניב תשואות גבוהות ולייצר ערך מוסף בטווח הקצר והארוך.

3. השקעה בנכסים ירוקים ובת קיימא

הדרישה לנכסים בעלי ערך סביבתי ותחום הבנייה הירוקה נמצאת בעלייה מתמדת. השקעה בנדל"ן מסחרי שמיועד לבנייה ירוקה או שמבצע פעולות לשיפור ביצועים סביבתיים יכולה להניב תשואות ארוכות טווח גבוהות, במיוחד כאשר הלקוחות מתמקדים בניהול צרכים ירוקים ופיתוח בר-קיימא. עבור משקיעים, מדובר באסטרטגיה שיכולה להבטיח ביקוש תמידי בשוק, כאשר ניתן ליהנות מהנחות מיסים ומעודדים שונים מצד הממשל הפדרלי והמדינות.

4. רכישת נכסים עם פוטנציאל לשדרוג או שינוי ייעוד

אסטרטגיה זו מתמקדת ברכישת נכסים ישנים או כאלה שמצויים במיקומים פחות מבוקשים כיום, אך עם פוטנציאל לשדרוג. ברגע שמשקיע מזהה את האפשרות לשנות את ייעוד הנכס – לדוגמה, לשנות אותו למשרדים או לדירות מגורים – ניתן להפיק רווחים גבוהים מהשדרוג, מה שמוביל לעליית ערך משמעותית בטווח הקצר. שינוי ייעוד יכול לכלול גם פיתוח או הוספת מתקנים חדשים לנכס, כך שהתשואה על ההשקעה תהיה גבוהה יותר.

5. השקעה בנכסים עם חוזי שכירות ארוכים ומאובטחים

כאשר משקיעים בשוק הנדל"ן המסחרי, אחד היתרונות הבולטים טמון בחוזי השכירות. משקיעים צריכים לחפש נכסים עם חוזי שכירות ארוכים ומאובטחים, במיוחד כאשר הדיירים הם חברות גדולות עם יציבות פיננסית. בחוזים מסוג זה, ניתן להבטיח זרם הכנסות יציב לאורך זמן, מה שמספק יציבות גם בתנאים כלכליים פחות יציבים. נכסים עם חוזי שכירות ארוכים במיוחד מאפשרים למשקיע ליהנות מתשואות גבוהות בטווח הזמן הארוך.

השקעות נדל"ן בארה"ב הן אחת מהאפשרויות הפופולריות והמשתלמות ביותר עבור משקיעים מכל רחבי העולם. למרות שייתכן כי רבים חושבים ששוק הנדל"ן האמריקאי פתוח בעיקר לאזרחים ולתושבי קבע, למעשה גם משקיעים שאינם בעלי אזרחות אמריקאית יכולים לקבל מימון אטרקטיבי לעסקאות נדל"ן. המפתח לקבלת מימון כזה טמון בהבנת האפשרויות הקיימות בשוק ובזיהוי הגורמים החשובים שיכולים להבטיח את הצלחת העסקה. הנה מספר דרכים לקבל מימון אטרקטיבי, גם אם אינך אזרח אמריקאי.

1. שימוש במוסדות פיננסיים בינלאומיים

אחת מהאפשרויות הראשונות למשקיעים ללא אזרחות אמריקאית היא לפנות לבנקים או למוסדות פיננסיים בינלאומיים המציעים הלוואות לצורכי נדל"ן בארה"ב. מוסדות כאלה בדרך כלל פועלים במדינות רבות ומציעים תנאים אטרקטיביים למשקיעים שמעוניינים לבצע עסקאות בארה"ב. במקרים כאלה, תנאי המימון עשויים להיות טובים יותר ממסלולים מקומיים, תלוי בשיתוף הפעולה בין הבנקים במדינה שלך לבין הבנקים האמריקאיים.

2. הלוואות ממשקיעים פרטיים (Private Lenders)

במקום לפנות לבנקים הגדולים, ניתן לשקול הלוואות מגורמים פרטיים או מוסדות מימון פרטיים (Private Lenders). אלו הם משקיעים או חברות שמספקות מימון לעסקאות נדל"ן בתנאים גמישים יותר, ויכולים להיות סובלניים יותר כלפי משקיעים ללא אזרחות. היתרון כאן הוא שבדרך כלל תנאי המימון יכולים להיות פחות נוקשים, וניתן לקבל אישור מהיר יותר להלוואה. עם זאת, יש לזכור שהתנאים עשויים להיות מעט יותר יקרים או לכלול ריביות גבוהות יותר, ולכן יש לערוך השוואות בין ההצעות השונות.

3. מימון באמצעות הלוואות משותפות (Hard Money Loans)

הלוואות מסוג "Hard Money" הן הלוואות שניתנות בדרך כלל על ידי חברות פרטיות או לווים מוסמכים. הלוואות אלו מבוססות על ערך הנכס שנרכש ולא על דירוג האשראי של הלווה. מדובר באופציה טובה עבור משקיעים ללא אזרחות, במיוחד אם הנכס שברצונם לרכוש יש לו פוטנציאל עלייה בערך בזמן הקצר. היתרון של הלוואות אלו הוא שהתהליך בדרך כלל מהיר, אך החיסרון הוא שהריביות על הלוואות אלה עשויות להיות גבוהות יותר.

4. שיתוף פעולה עם שותף אמריקאי

דרך נוספת למשקיעים שלא מחזיקים באזרחות אמריקאית היא שיתוף פעולה עם שותף אמריקאי. על ידי יצירת שותפות עם משקיע אמריקאי, ניתן לגייס מימון באמצעות שמו של השותף, אשר יכול להקל על תהליך קבלת ההלוואה ולהפחית את המורכבויות המשפטיות. יתרון נוסף של שותפות כזו הוא שניתן לנצל את הידע המקומי של השותף לגבי השוק האמריקאי, מה שעשוי להוביל לעסקה רווחית יותר.

5. הלוואות FHA ו-VA (למגורים בלבד)

ההלוואות של FHA (Federal Housing Administration) ו-VA (Veterans Affairs) מיועדות בעיקר לאזרחים אמריקאיים ולתושבי קבע, אך ישנה אפשרות שהן יינתנו גם למשקיעים זרים בתנאים מסוימים, במידה ונכס הנדל"ן מיועד למגורים ולא להשקעה מסחרית. החיסרון במימון כזה הוא שמדובר בנכסים למגורים בלבד, ולכן לא ניתן להחיל את ההלוואות על נכסים מסחריים.

6. שימוש במימון דרך חברות נדל"ן

חברות נדל"ן שמציעות מימון מקומי במקביל למכירת נכסים עשויות להוות אפשרות נוספת. חברות אלו עשויות להציע הלוואות למשקיעים ללא אזרחות בתנאים נוחים, תוך סיוע בהבנת השוק המקומי והפחתת היכולות המשפטיות הנדרשות. בחלק מהמקרים, חברות נדל"ן מסוימות אפילו מספקות סיוע בהכוונה למקורות מימון חיצוניים שיכולים להקל על המשקיעים.

7. הלוואות מבתי השקעות (Investment Firms)

בתי השקעות אמריקאיים רבים מציעים ללקוחותיהם אפשרות לממן רכישות נדל"ן, גם למשקיעים שלא מחזיקים באזרחות אמריקאית. חברות אלו בדרך כלל מעניקות מימון בתנאים טובים יותר לעסקאות שמערבות נכסים באזורים עם פוטנציאל גידול ערך גבוה. חשוב לשים לב כי בדרך כלל תנאים אלה מצריכים הון עצמי גבוה יותר או נכס בעל פוטנציאל גבוה, אך עבור משקיעים מנוסים זו יכולה להיות אפשרות משתלמת.

פלורידה ממשיכה לבסס את עצמה כיעד מבוקש עבור משקיעים זרים, ובמיוחד משקיעים מישראל. השינויים האחרונים בחוקי המס במדינה עשויים להעניק יתרון משמעותי למשקיעים המתמקדים בנדל"ן, יזמות ובתחומים פיננסיים.

שינויים מרכזיים במיסוי נדל"ן מסחרי

אחד השינויים המרכזיים הוא הפחתת שיעור המס על הכנסה מדמי שכירות מסחריים – שינוי שמקל על משקיעים בנדל"ן מניב ומשפר את הרווחיות של השקעות מסחריות. בנוסף, חלה ירידה מסוימת במיסוי על העברת נכסים בתנאים מסוימים, דבר שיכול להוזיל עלויות לעסקאות נדל"ן גדולות.

היעדר מס הכנסה מדינתי - יתרון תחרותי

פלורידה, שלא כמו מדינות רבות אחרות בארה"ב, אינה גובה מס הכנסה מדינתי – יתרון שמעניק יתרון תחרותי לכל מי שמייצר הכנסה מהשקעות, כולל אזרחים זרים. יתרה מכך, מערכת המיסוי בפלורידה נחשבת פשוטה יחסית, ומעודדת משקיעים לבסס פעילות עסקית ארוכת טווח.

הזדמנויות למשקיעים ישראלים

עבור משקיעים ישראלים, מדובר בהזדמנות לשלב בין שוק אמריקאי דינמי לבין יתרונות מס שיכולים לשפר את התשואה הכוללת. ההסכמים בין ישראל לארה"ב מונעים כפל מס ברוב המקרים, וכאשר מצרפים לכך את האקלים העסקי הידידותי בפלורידה – נוצרת קרקע פורייה להשקעות חכמות.