2025 – השנה שבה המשקיעים הישראלים חוזרים לארה״ב, וזה הזמן לפעול
מדוע המשקיעים המובילים בישראל מחפשים היום לא רק תשואה, אלא גם חוויה, שותפות וגישה אמיתית להזדמנויות.
בעולם שבו כולם מדברים על תשואה, המשקיעים הכשירים של 2025 בואכה 2026 מחפשים משהו אחר לגמרי. הם לא רוצים עוד הצעה להשקעה – הם רוצים להבין את התמונה המלאה: מי עומד מאחורי העסקה, איפה בדיוק היא מתבצעת, מה קורה שם בפועל, ואיך אפשר להיות חלק – לא מהצד, אלא מבפנים.
בישראל, אוכלוסיית המשקיעים הכשירים הולכת וגדלה. מדובר בקבוצה מצומצמת של אנשים בעלי הון וניסיון פיננסי, שמורשים להשקיע בעסקאות פרטיות שאינן פתוחות לציבור. אבל יותר משהם צומחים במספרם – הם צומחים בדרישות.
אוהד ארד, מבעלי INVESTO CAPITAL: “משקיע כשיר היום לא רוצה לשמוע סיפורים. הוא רוצה לראות מציאות. הוא רוצה לעמוד על הקרקע, לראות את התוכניות, לפגוש את היזם ולהבין לעומק איך הכסף שלו עובד בשטח.”
המשקיע הכשיר החדש: בוחן לא רק את המספרים
סקרים בינלאומיים של PwC ו־Capgemini מראים שמעל 45% מהמשקיעים בעלי ההון הגבוה בעולם מתכננים להגדיל את החשיפה שלהם להשקעות אלטרנטיביות – בעיקר נדל"ן פרטי, קרנות חוב והשקעות ישירות. אבל הנתון המעניין באמת הוא אחר: כמעט מחציתם מדווחים שהשיקול המרכזי שלהם כבר אינו רק התשואה, אלא תחושת השליטה והאמון.
גם בישראל זה ניכר היטב. משקיעים כשירים מחפשים יותר ויותר הזדמנויות מעבר לים, עם דגש על נדל"ן בארה"ב – תחום שמאפשר גם תשואה עודפת וגם בטוחות ריאליות. הם מצפים לראות מקצוענות, שקיפות, ומעל הכול – תחושת ביטחון.
“יש רגע שבו אתה מבין שמשקיעים לא מחפשים רק רווח. הם מחפשים שקט נפשי,” אומר נועם שפלטר, מנכ"ל INVESTO CAPITAL. “השקט הזה נוצר רק כשיש אמון, ידע ונראות אמיתית של מה שקורה בשטח.”
דוגמה מהשטח: קרקע בוושינגטון D.C שנקנתה מתחת למחיר השוק
במרכז הבירה האמריקאית, בשכונת NoMa המתפתחת, זיהתה INVESTO CAPITAL אחת מהעסקאות המדוברות ביותר של השנה – קרקע מוכנה לבנייה שנמכרה על ידי בנק מקומי במחיר חסר תקדים לעומת ממוצע השוק.
“זה מסוג המקרים שאתה רואה מה שאחרים מפספסים,” מספר שפלטר, שמתגורר כיום במיאמי ומנהל את פעילות החברה בצפון אמריקה. “מדובר במגרש עם זכויות בנייה מלאות, תכנון מאושר ומיקום שאין שני לו. היינו שם, הכרנו את השטח, ובזכות זה הצלחנו לסגור עסקה שאף גוף אחר לא זיהה בזמן.”
לפרויקט יש תכנון מלא ברמת Design Development, זכויות ל־470 יחידות מגורים ו־7 יחידות מסחר, וייעוד קרקע D-5 שמאפשר ניצול מקסימלי ללא צורך באישורים נוספים. INVESTO רכשה את הקרקע בבעלות מלאה ומציעה למשקיעים כשירים מסלול השתתפות של 24 עד 36 חודשים בלבד במודל השקעה שקוף, לצד היזמים עצמם, וללא עמלות ביניים.
מהרגע שהגיוס נפתח – ההצטרפות הייתה מהירה במיוחד. הביקוש הגבוה הוביל לסגירה כמעט מלאה של הגיוס הראשוני בתוך זמן קצר, מה שגרם לחברה לרכוש חלקים נוספים בקרקע כדי לאפשר גם למשקיעים חדשים להצטרף להזדמנות.
אוהד ארד: “התגובות היו מדהימות. משקיעים מזהים עסקה אמיתית כשהם רואים אחת. ברגע שהנתונים הוצגו – הקרקע, התכנון, המחיר – הכול התחבר. זו לא הצעה על הנייר, זו הזדמנות שמתרחשת עכשיו, בשטח.”
מ
פלורידה מובילה במדד הצמיחה בנדל"ן עם עלייה של 12.5% במחירי בתים
בום נדל"ן באוסטין: ביקוש גובר למגורים בסביבות ההייטק
שרלוט: זינוק בבניית דירות להשכרה עם תשואה ממוצעת של 8.3%
אולי יעניין אותך עוד
5 אסטרטגיות להשקעה מניבה בנדל״ן מסחרי בארה״ב ב-2025
גילוי 5 שיטות חדשניות למקסום תשואות בנדל״ן מסחרי, תוך ניצול מגמות שוק עכשוויות והימנעות מטעויות נפוצות שעולות למשקיעים מיליונים.
אלון כהן, יועץ השקעות נדל״ן
איך לקבל מימון אטרקטיבי לעסקאות נדל״ן בארה״ב גם ללא אזרחות
מדריך מקיף על אפשרויות המימון העומדות בפני משקיעים ישראלים בארה״ב, כולל טיפים מעשיים להשגת ריביות נמוכות ותנאים עדיפים מבנקים אמריקאים.
מיכל לוי, מומחית למימון נדל״ן חוצה גבולות
חוקי המס החדשים בפלורידה: הזדמנויות למשקיעים ישראלים
ניתוח מעמיק של השינויים האחרונים בחוקי המס בפלורידה ואיך משקיעים זרים יכולים לנצל אותם. כולל דוגמאות מספריות והשוואה למדינות פופולריות אחרות.
דוד אברהמי, רו״ח מומחה למיסוי בינלאומי
5 אסטרטגיות להשקעה מניבה בנדל״ן מסחרי בארה״ב ב-2025
אלון כהן, יועץ השקעות נדל״ן
איך לקבל מימון אטרקטיבי לעסקאות נדל״ן בארה״ב גם ללא אזרחות
מיכל לוי, מומחית למימון נדל״ן חוצה גבולות
השקעות נדל"ן בארה"ב הן אחת מהאפשרויות הפופולריות והמשתלמות ביותר עבור משקיעים מכל רחבי העולם. למרות שייתכן כי רבים חושבים ששוק הנדל"ן האמריקאי פתוח בעיקר לאזרחים ולתושבי קבע, למעשה גם משקיעים שאינם בעלי אזרחות אמריקאית יכולים לקבל מימון אטרקטיבי לעסקאות נדל"ן. המפתח לקבלת מימון כזה טמון בהבנת האפשרויות הקיימות בשוק ובזיהוי הגורמים החשובים שיכולים להבטיח את הצלחת העסקה. הנה מספר דרכים לקבל מימון אטרקטיבי, גם אם אינך אזרח אמריקאי.
1. שימוש במוסדות פיננסיים בינלאומיים
אחת מהאפשרויות הראשונות למשקיעים ללא אזרחות אמריקאית היא לפנות לבנקים או למוסדות פיננסיים בינלאומיים המציעים הלוואות לצורכי נדל"ן בארה"ב. מוסדות כאלה בדרך כלל פועלים במדינות רבות ומציעים תנאים אטרקטיביים למשקיעים שמעוניינים לבצע עסקאות בארה"ב. במקרים כאלה, תנאי המימון עשויים להיות טובים יותר ממסלולים מקומיים, תלוי בשיתוף הפעולה בין הבנקים במדינה שלך לבין הבנקים האמריקאיים.
2. הלוואות ממשקיעים פרטיים (Private Lenders)
במקום לפנות לבנקים הגדולים, ניתן לשקול הלוואות מגורמים פרטיים או מוסדות מימון פרטיים (Private Lenders). אלו הם משקיעים או חברות שמספקות מימון לעסקאות נדל"ן בתנאים גמישים יותר, ויכולים להיות סובלניים יותר כלפי משקיעים ללא אזרחות. היתרון כאן הוא שבדרך כלל תנאי המימון יכולים להיות פחות נוקשים, וניתן לקבל אישור מהיר יותר להלוואה. עם זאת, יש לזכור שהתנאים עשויים להיות מעט יותר יקרים או לכלול ריביות גבוהות יותר, ולכן יש לערוך השוואות בין ההצעות השונות.
3. מימון באמצעות הלוואות משותפות (Hard Money Loans)
הלוואות מסוג "Hard Money" הן הלוואות שניתנות בדרך כלל על ידי חברות פרטיות או לווים מוסמכים. הלוואות אלו מבוססות על ערך הנכס שנרכש ולא על דירוג האשראי של הלווה. מדובר באופציה טובה עבור משקיעים ללא אזרחות, במיוחד אם הנכס שברצונם לרכוש יש לו פוטנציאל עלייה בערך בזמן הקצר. היתרון של הלוואות אלו הוא שהתהליך בדרך כלל מהיר, אך החיסרון הוא שהריביות על הלוואות אלה עשויות להיות גבוהות יותר.
4. שיתוף פעולה עם שותף אמריקאי
דרך נוספת למשקיעים שלא מחזיקים באזרחות אמריקאית היא שיתוף פעולה עם שותף אמריקאי. על ידי יצירת שותפות עם משקיע אמריקאי, ניתן לגייס מימון באמצעות שמו של השותף, אשר יכול להקל על תהליך קבלת ההלוואה ולהפחית את המורכבויות המשפטיות. יתרון נוסף של שותפות כזו הוא שניתן לנצל את הידע המקומי של השותף לגבי השוק האמריקאי, מה שעשוי להוביל לעסקה רווחית יותר.
5. הלוואות FHA ו-VA (למגורים בלבד)
ההלוואות של FHA (Federal Housing Administration) ו-VA (Veterans Affairs) מיועדות בעיקר לאזרחים אמריקאיים ולתושבי קבע, אך ישנה אפשרות שהן יינתנו גם למשקיעים זרים בתנאים מסוימים, במידה ונכס הנדל"ן מיועד למגורים ולא להשקעה מסחרית. החיסרון במימון כזה הוא שמדובר בנכסים למגורים בלבד, ולכן לא ניתן להחיל את ההלוואות על נכסים מסחריים.
6. שימוש במימון דרך חברות נדל"ן
חברות נדל"ן שמציעות מימון מקומי במקביל למכירת נכסים עשויות להוות אפשרות נוספת. חברות אלו עשויות להציע הלוואות למשקיעים ללא אזרחות בתנאים נוחים, תוך סיוע בהבנת השוק המקומי והפחתת היכולות המשפטיות הנדרשות. בחלק מהמקרים, חברות נדל"ן מסוימות אפילו מספקות סיוע בהכוונה למקורות מימון חיצוניים שיכולים להקל על המשקיעים.
7. הלוואות מבתי השקעות (Investment Firms)
בתי השקעות אמריקאיים רבים מציעים ללקוחותיהם אפשרות לממן רכישות נדל"ן, גם למשקיעים שלא מחזיקים באזרחות אמריקאית. חברות אלו בדרך כלל מעניקות מימון בתנאים טובים יותר לעסקאות שמערבות נכסים באזורים עם פוטנציאל גידול ערך גבוה. חשוב לשים לב כי בדרך כלל תנאים אלה מצריכים הון עצמי גבוה יותר או נכס בעל פוטנציאל גבוה, אך עבור משקיעים מנוסים זו יכולה להיות אפשרות משתלמת.
חוקי המס החדשים בפלורידה: הזדמנויות למשקיעים ישראלים
דוד אברהמי, רו״ח מומחה למיסוי בינלאומי
>
פלורידה ממשיכה לבסס את עצמה כיעד מבוקש עבור משקיעים זרים, ובמיוחד משקיעים מישראל. השינויים האחרונים בחוקי המס במדינה עשויים להעניק יתרון משמעותי למשקיעים המתמקדים בנדל"ן, יזמות ובתחומים פיננסיים.
שינויים מרכזיים במיסוי נדל"ן מסחרי
אחד השינויים המרכזיים הוא הפחתת שיעור המס על הכנסה מדמי שכירות מסחריים – שינוי שמקל על משקיעים בנדל"ן מניב ומשפר את הרווחיות של השקעות מסחריות. בנוסף, חלה ירידה מסוימת במיסוי על העברת נכסים בתנאים מסוימים, דבר שיכול להוזיל עלויות לעסקאות נדל"ן גדולות.
היעדר מס הכנסה מדינתי - יתרון תחרותי
פלורידה, שלא כמו מדינות רבות אחרות בארה"ב, אינה גובה מס הכנסה מדינתי – יתרון שמעניק יתרון תחרותי לכל מי שמייצר הכנסה מהשקעות, כולל אזרחים זרים. יתרה מכך, מערכת המיסוי בפלורידה נחשבת פשוטה יחסית, ומעודדת משקיעים לבסס פעילות עסקית ארוכת טווח.
הזדמנויות למשקיעים ישראלים
עבור משקיעים ישראלים, מדובר בהזדמנות לשלב בין שוק אמריקאי דינמי לבין יתרונות מס שיכולים לשפר את התשואה הכוללת. ההסכמים בין ישראל לארה"ב מונעים כפל מס ברוב המקרים, וכאשר מצרפים לכך את האקלים העסקי הידידותי בפלורידה – נוצרת קרקע פורייה להשקעות חכמות.